Impact de la directive relative à la performance énergétique des bâtiments sur la valeur des biens immobiliers
Pour notre expert Björn Brecht, Directeur du centre de compétences chez Kieback&Peter à Berlin, les objectifs d’efficience énergétique adoptés par l’Union européenne devraient avoir un impact important sur la qualité de crédit des biens immobiliers.
Les nouvelles exigences légales de l’Union européenne (Directive sur la performance énergétique des bâtiments, DPEB) stipulent que les émissions de CO2 au sein de l’Union européenne doivent être réduites d’au moins 40 % d’ici 2030 et que les bâtiments résidentiels et commerciaux doivent être décarbonés d’ici 2050 à l’échelle de l’Union européenne.
Certes, il s’agit d’un objectif ambitieux, mais le parc immobilier existant, tout particulièrement, manque de technologies intelligentes pour lui permettre d’utiliser l’énergie efficacement. Dans les bâtiments résidentiels notamment, le recours à une technologie moderne est généralement limité aux détecteurs de fumée, aux capteurs de mesure de température et aux actionneurs pour le contrôle des vannes de chauffage. L’intégration de systèmes dans les technologies de l’information et de la communication (TIC) n’est actuellement réalisée que dans les bâtiments industriels et commerciaux.
Si un bâtiment n’atteint pas les objectifs fixés, cela nuit à son évaluation. Nous définissons trois outils particulièrement importants permettant d’atteindre les objectifs d’efficience et de garantir l’attractivité du parc immobilier pour les investisseurs : l’automation des bâtiments, la mise en réseau des systèmes au sein des bâtiments et la supervision régulière de la consommation.
Les biens immobiliers qui ne sont pas conformes aux exigences d'efficacité de la directive EPBD - et qui ne soutiennent donc pas les objectifs de l'UE - ne pourront plus atteindre les meilleurs prix sur le marché à l'avenir. Les investissements nécessaires pour augmenter l’efficacité énergétique de ces bâtiments encouragent les acheteurs à demander des réductions de prix. Cette situation entraîne ainsi une réévaluation des bâtiments. Il faut donc s’attendre à une augmentation du risque de refinancement des bâtiments qui ne respectent pas la DPEB, ainsi que des taux d’intérêt des prêts et des hypothèques.
Garantir l’attractivité des bâtiments existants pour les investisseurs
La mise en œuvre de la législation européenne dans le cadre national va prendre un peu de temps. Ceci étant, avec la mise à jour de la directive de l’Union européenne, le processus suit son bonhomme de chemin et la rénovation du parc immobilier concerné approche à grands pas. Au final, les bâtiments doivent être équipés de systèmes d’automation d’ici 2025.
Lors de l’équipement des bâtiments, les propriétaires doivent se concentrer avant tout sur la mise en réseau et l’exploitation à la demande de leurs systèmes. Cette approche permet de réduire la consommation d’énergie et contribue à répondre aux exigences de la directive sur la performance énergétique des bâtiments (DPEB).
Il est désormais possible d’installer de façon rentable dans les pièces de son choix des capteurs capables de détecter la présence, ainsi que de déterminer la qualité de l’air et la température. Combinées aux prévisions météorologiques et à différentes données, comme des contrôles d’accès, ces informations sont enregistrées dans une base de données exploitée par des algorithmes intelligents et des technologies telles que l’intelligence artificielle (IA). Grâce à ces informations, l’exploitation des bâtiments peut être surveillée, analysée et optimisée de façon plus poussée. Les propriétaires sécurisent ainsi la valeur de leurs biens immobiliers et contribuent personnellement à la réduction des émissions de CO2, un objectif clé de la DPEB.
